묵시적 갱신 후 중도 퇴거할 때 복비 부담, 기존 세입자가 내야 할까?

■ 핵심 요약

전월세 임대차 계약이 묵시적 갱신된 뒤 임차인이 이사를 통보한 경우, 새 임대차계약의 중개보수는 원칙적으로 그 새 계약의 중개의뢰인인 임대인과 새 임차인의 문제입니다. 기존 임차인을 임대인 측 중개보수의 당연 부담자로 보기는 어렵습니다.

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 상태의 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 관련 하급심 판례와 법제처 법령해석례 09-0384도 기존 임차인을 새 임대차계약의 중개보수 부담자로 당연히 보기 어렵다는 취지로 참고할 수 있습니다. 다만 특약 문구, 해지 통보 도달일, 보증금 정산 내역에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다.

임대차 계약 만기가 지난 후 아무 말 없이 살다가 이사를 가야 하는 상황이 생겼습니다. 집주인에게 이사하겠다고 이야기하자, 집주인이 “계약 기간 도중에 나가는 것이니 다음 세입자를 구하는 부동산 복비(중개보수)는 세입자가 내야 보증금을 돌려주겠다”고 합니다. 실제로 실무 상담 과정에서 이러한 분쟁으로 보증금 반환이 지연되는 일을 매우 자주 보게 됩니다. 자동으로 연장된 계약 기간 도중에 나갈 때, 정말 기존 세입자가 중개보수를 부담하는 것이 맞을까요?

결론부터 정리해 드리면, 묵시적 갱신 중에 임차인이 계약 해지를 통보하고 나갈 때 새로운 세입자를 구하기 위한 중개보수를 기존 임차인에게 임대인 측 중개보수로 당연히 전가하기는 어렵습니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하고 임대차 종료에 따른 보증금 반환과 정산 문제가 본격적으로 발생하기 때문입니다. 새로 체결되는 임대차 계약의 중개보수는 원칙적으로 그 새 계약의 중개의뢰인인 임대인과 새 임차인의 관계에서 기인합니다.

주택임대차보호법상 묵시적 갱신의 정의와 권리 구조

묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조에 근거합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 성립합니다. 이 기간이 지나면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

이렇게 계약이 자동 연장되면 존속기간은 2년으로 의제되지만, 임차인에게는 법정 해지권이 주어집니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 해지 의사를 표시할 수 있습니다. 해지 통지가 임대인에게 도달하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지 효력이 발생합니다.

일반 계약기간 중 조기 퇴거와의 차이

최초 계약서상의 만기 이전에 나가는 일반적인 조기 퇴거와는 법적 성격이 다릅니다. 일반 계약기간 도중에 조기 퇴거할 때도 법적인 중개보수 납부 책임은 계약 당사자들의 몫입니다. 단, 집주인과의 조기 해지 합의 과정, 보증금을 일정보다 빨리 반환받기 위한 협의 조건으로 기존 임차인이 비용을 대신 부담하는 약정 또는 관행이 적용될 뿐입니다. 반면 묵시적 갱신 상태에서의 퇴거는 임차인이 법으로 보장받는 정당한 해지권을 행사하는 상황이므로 조기 합의 과정의 관행을 그대로 대입하기는 어렵습니다.

중개보수 부담 주체

새 임대차계약의 중개의뢰인은 새로 들어오는 임차인과 임대인입니다. 중개보수는 법적으로 중개의뢰인인 임대인과 새 임차인이 각자 중개업자에게 지급하는 비용입니다. 기존 임차인은 새 계약의 계약 당사자도 아니며 중개를 의뢰한 당사자도 아니므로, 임대인 측이 지출해야 할 중개보수를 기존 임차인이 당연히 부담해야 하는 구조로 볼 수 없습니다.

관련 판례 및 해석례

실무상 참고할 수 있는 공적 해석례로는 법제처 법령해석례 09-0384가 있습니다. 이 해석례는 전 임차인이 새 임대차계약의 임대조건을 결정할 권한이 없고, 임대차의 경우 중개보수 부담의 기준이 되는 중개의뢰인은 임대인과 임차인 쌍방이라는 취지로 설명합니다. 이에 따라 전 임차인은 새 임대차계약의 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 법제처 법령해석은 법원의 확정판결과 같은 법적 기속력은 없으므로, 실제 분쟁에서는 계약서 문구와 사실관계를 함께 봐야 합니다. 또한 서울지방법원 1998. 7. 1. 선고 97나55316 판결로 알려진 하급심 판례에서도 임차인이 중도에 퇴거하면서 중개보수를 부담하기로 특별히 약정하지 않았다면, 임대인이 이를 임차인에게 청구할 수 없다는 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 법원의 실제 판단은 개별 사안의 특약 문구와 명확한 의사표시 도달 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 다르게 작용할 수 있습니다.

특약이 있는 경우

최초 계약서를 작성할 때 “만기 전 퇴거 시 중개보수 임차인 부담” 특약을 넣었더라도 조심스럽게 접근해야 합니다. 최초 계약 당시 작성된 특약은 최초 약정기간 중 조기퇴거를 전제로 한 문구로 다툴 여지가 있습니다. 묵시적 갱신 후 법정 해지권을 행사하는 상황에까지 이 특약이 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.

또한 주택임대차보호법 제10조는 강행규정으로서 임차인에게 불리한 약정의 효력을 제한하고 있으므로, 임차인의 법정 해지권 행사를 실질적으로 제한하는 특약은 법적으로 효력이 부인될 가능성이 있습니다. 다만 계약서상의 구체적인 문구나 약정 배경에 따라 다르게 해석될 수 있어 개별적인 검토가 필요합니다.

보증금에서 복비를 공제했을 때 대응

실제로 집주인이 중개보수만큼을 제외하고 보증금을 송금했다면 아래 절차에 따라 입증 자료를 정리해야 합니다.

첫째, 해지 통보가 임대인에게 정상적으로 도달했음을 입증할 문자메시지, 카카오톡 내역, 내용증명 우편 송달 기록 등을 수집합니다.

둘째, 집주인에게 공제한 중개보수의 상세 내역과 영수증 등 구체적인 청구 근거를 서면으로 요구합니다.

셋째, 보증금의 일부라도 반환받지 못한 상태라면 임차권등기명령 등 권리보전 절차를 먼저 검토한 뒤 전입신고 이전 여부를 판단하는 것이 안전합니다. 이사와 주민등록 이전 전에 반드시 완료해 두어야 하는 임차권등기명령의 세부 요건과 등기 확인 절차는 아래 글에 상세히 정리되어 있습니다.

[참고: 전세보증금 미반환 시 대항력을 유지하는 임차권등기명령 신청법](https://moneydefender.co.kr/lease-deposit-return-law/)

넷째, 보증금 반환 지연 문제가 해결되지 않는다면 지급명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송 등 사법 절차를 통한 해결 방안을 검토하게 됩니다. 통지 도달일과 특약 문구, 공제 내역이 명확히 확보되어 있다면 임차인에게 유리하게 다툴 여지가 큽니다.

체크리스트

• 최초 임대차 계약의 만기일
• 묵시적 갱신 성립 여부
• 임대인에게 해지 통보를 보낸 날짜
• 해지 통보가 임대인에게 도달한 날
• 도달일로부터 3개월 경과 여부
• 계약서상 중개보수 관련 특약 문구
• 임대인이 공제한 보증금 액수와 산정 근거
• 새 임대차계약의 중개보수 청구서 또는 영수증 존재 여부

마무리

임대차 계약이 자동으로 연장된 상태에서 이사를 계획하고 있다면 기존 임차인이 무조건 새로운 중개보수를 부담해야 하는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신 후 적법하게 해지 통보를 했다면 집주인의 공제 요구에 성급히 동의하기보다 관련 자료와 특약 문구부터 객관적으로 검토하는 과정이 필요합니다.

내용증명 작성이나 계약서 및 문자 내역의 정리, 임차권등기명령 신청에 필요한 준비자료의 검토 등은 행정 실무적 관점에서 꼼꼼히 정리하여 대처할 수 있습니다. 소송 대리나 법률적 청구 권한 등의 사법 절차는 변호사의 업무 영역에 해당하므로, 분쟁 양상에 따라 역할을 명확히 구분하여 안전하게 대처하는 것이 좋습니다.

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참고 법령 및 자료

• 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)
• 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
• 주택임대차보호법 제10조 (강행규정)
• 법제처 법령해석례 09-0384 (실무상 참고할 수 있는 공적 해석례)
• 서울지방법원 1998. 7. 1. 선고 97나55316 판결로 알려진 하급심 판례