상가건물 임대차보호법 권리금 회수 조건｜10년 만료와 1년 6개월 거절 사유

■ 핵심 요약

상가건물 임대차보호법에 따라 임차인은 법에서 정한 요건을 갖춘 경우, 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사 기간이 지났더라도 권리금 회수기회 보호가 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 다만 임대인에게 법에서 정한 정당한 거절 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않을 수 있습니다.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 수수 행위를 방해하여 손해를 입힌 때에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 객관적으로 평가되는 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 임대차가 종료된 상가건물에 대해 정당한 계약 거절 사유가 인정되는 법적 사정이 존재할 수 있으므로, 권리금 회수 요건과 예외 조항을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

※ 아래 사례는 권리금 분쟁 구조를 설명하기 위해 재구성한 가상 사례입니다.

상가 임차인 A씨는 서울의 한 상가 건물에서 10년 동안 성실히 음식점을 운영해 왔습니다. 10년의 법정 갱신요구권 기간이 만료되자 건물주는 재계약을 거부하고 퇴거를 통보했습니다. A씨는 그동안 쌓아 올린 가게의 명성과 인테리어 가치를 권리금으로 회수하고자 신규 임차인을 찾아 건물주에게 주선했으나, 건물주는 계약 종료 후 해당 점포를 영리 목적으로 사용하지 않을 예정이라고 밝히며 신규임차인과의 계약을 거절했습니다. A씨는 계약갱신요구권 행사 기간이 지난 뒤에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지, 건물주가 밝힌 사용 계획과 실제 사용 상태가 법에서 정한 정당한 거절 사유에 해당하는지 고민하게 됐습니다.

아래 내용은 2026년 7월 현재 상가건물 임대차보호법과 관련 대법원 판례를 기준으로 정리했습니다. 차임 연체 여부, 신규임차인의 계약 의사와 지급 능력, 임대인의 거절 사유, 주선 및 거절 과정에 관한 증거에 따라 손해배상 책임의 성립 여부와 인정 금액이 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 조건

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

권리금 회수기회를 보호받으려면 원칙적으로 신규임차인을 물색하여 임대인에게 계약 체결을 주선하고, 주선 내용과 임대인의 답변을 확인할 수 있는 자료를 남겨야 합니다. 임대인이 요구하는 경우 임차인은 신규임차인의 보증금과 차임 지급 능력에 관한 정보를 제공해야 합니다. 실제 분쟁에 대비하려면 신규임차인의 계약 의사와 지급 능력을 확인할 수 있는 자료를 미리 확보해 두는 편이 좋습니다.

임대인이 이러한 임차인의 주선에도 불구하고 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하거나, 임차인에게 권리금을 직접 요구하는 등 방해 행위를 하여 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상 책임을 집니다. 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸하므로 기한을 준수해야 합니다.

계약갱신요구권 10년 만료 후 권리금 보호 여부

상가 임차인들이 실무에서 자주 오해하는 부분은 전체 임대차 기간이 10년을 경과하여 더 이상 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없게 된 경우, 권리금 보호 권리마저 함께 소멸한다고 생각하는 것입니다.

하지만 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 적용 요건이 서로 다릅니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결은 당시 법정 갱신요구권 행사 기간인 5년이 지난 경우에도 권리금 회수기회 보호의무가 적용된다고 판단한 사례입니다. 현재 갱신요구권 행사 기간은 10년이므로, 10년이 지났다는 이유만으로 권리금 회수기회 보호가 당연히 배제되는 것은 아닙니다.

권리금은 시설과 비품뿐 아니라 거래처, 신용, 영업상 노하우와 입지에 따른 영업상 이점 등 유·무형의 재산적 가치를 포함합니다. 대법원은 계약갱신요구권 행사 기간이 지났다는 이유만으로 권리금 회수기회 보호의무까지 사라진다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 다만 차임 연체 등 법정 제외 사유가 있거나 임대인에게 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 있다면 결론은 달라질 수 있습니다.

1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우의 판단 기준

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호는 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우를 정당한 계약 거절 사유 중 하나로 규정하고 있습니다.

일부 임대인은 계약 종료 후 점포를 직접 사용하거나 공실로 비워둘 계획만 밝히면 신규임차인과의 계약을 정당하게 거절할 수 있다고 생각합니다. 하지만 장래의 사용 계획을 밝힌 것만으로 정당한 거절 사유가 확정되는 것은 아닙니다.

대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 등에 따른 실제 법리 해석은 훨씬 엄격합니다. 정당한 거절 사유가 인정되려면 임대인이 임대차 종료 당시부터 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 계약을 거절해야 합니다. 계약 종료 후 실제 사용 상태도 그 설명과 일치해야 합니다.

임대인이 이 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절했더라도, 1년 6개월이 지나기 전에 제3자에게 다시 임대하거나 직접 영업에 사용하는 등 영리 목적으로 사용한 경우에는 정당한 거절 사유가 인정되지 않을 수 있습니다. 이 경우 종전 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호 적용 제외 대상

권리금 회수기회 보호 규정이 모든 상가에 적용되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5에 따라 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부 점포, 국유재산 또는 공유재산인 상가건물 등은 법률상 적용 대상에서 제외될 수 있으므로 건물의 성격을 먼저 확인해야 합니다. 다만 대규모점포 또는 준대규모점포에 해당하더라도 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」상 전통시장은 적용 제외 대상에서 빠집니다.

권리금 회수 위험을 낮추기 위한 3가지 실무 확인사항

임차인이 권리금 분쟁과 자산 손실 위험을 줄이기 위해 계약 종료 전후로 실천해야 할 예방 수칙은 명확합니다.

첫째, 신규 임차인 주선 사실의 서면 통지

내용증명, 문자메시지, 이메일 등 발송 일자와 내용을 확인할 수 있는 방법으로 통지하고 관련 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다. 신규임차인의 계약 의사, 보증금·차임 지급 능력과 권리금 협의 내용을 확인할 수 있는 자료도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

둘째, 임대인의 거절 사유 및 관련 대화 기록

임대인이 밝힌 거절 사유를 기록해야 합니다. 본인이 직접 참여한 대화의 녹음파일, 문자메시지, 이메일, 내용증명 답변 등을 보관하면 계약 거절 이유와 시점을 확인하는 자료로 활용할 수 있습니다. 정당한 사유 없이 거절했다는 의사 표시 사실이 기록에 남아야 추후 손해배상 소송 절차에서 불리하지 않습니다.

셋째, 계약 종료 후 소멸시효 잔여 기간 점검

임대인과 협의하거나 분쟁조정을 진행하는 동안에도 3년의 소멸시효가 자동으로 멈추는 것은 아닙니다. 협의가 길어지더라도 임대차 종료일부터 3년이 지나지 않도록 권리행사 시점을 따로 관리해야 합니다.

상가 권리금 보호 요건 핵심 요약

실제 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 객관적으로 평가되는 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다. 소송에서는 감정평가 결과, 권리금 계약 내용, 매출과 영업시설 현황 등이 판단자료가 될 수 있습니다. 차임 연체의 경우에는 단순한 일시 지연이 아니라, 법에서 정한 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는지가 문제됩니다.

권리금 방해 예방 자가 진단 체크리스트

1. 임대차 종료일과 권리금 보호기간인 종료 전 6개월의 시작일을 확인했는가

2. 신규임차인의 계약 의사와 보증금·차임 지급 능력을 설명할 자료가 있는가

3. 신규임차인 주선 내용과 임대인이 밝힌 거절 사유를 문자·이메일·내용증명 등으로 남겼는가

4. 3기의 차임액에 해당하는 연체, 무단전대 등 권리금 보호가 제한될 사유가 없는지 확인했는가

5. 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효가 지나지 않았는가

마무리

권리금 회수기회 보호제도는 임차인이 영업 과정에서 형성한 시설, 거래처, 신용과 영업상 이점의 가치를 회수할 수 있도록 마련된 제도입니다. 그러나 임대인의 영리 목적 미사용 등 복잡한 적용 기준이 존재하므로, 권리금 계약서만 작성해 두었다고 바로 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 신규임차인 주선 시점, 임대인이 밝힌 거절 사유, 차임 연체 여부와 관련 기록을 함께 확인해야 합니다.

임대차계약 체결 과정의 중개대상물 확인·설명은 공인중개사의 중개업무와 관련됩니다. 행정기관 제출서류와 인허가 서류 작성은 전문가의 업무 범위에서 지원받을 수 있습니다. 권리금 손해배상에 관한 법률 판단, 상대방과의 분쟁 협상, 소송서류 작성과 소송대리는 변호사의 업무 영역이므로 사안별로 업무 범위를 구분해야 합니다.

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참고 법령 및 판례

※ 2026년 7월 10일 확인 기준

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3 (권리금의 정의 등), 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 및 제10조의5 (권리금 적용 제외 등)
• 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결 — 계약갱신요구권 행사 기간 경과 후 권리금 회수기회 보호의무
• 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 — 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우의 판단 기준
• 찾기 쉬운 생활법령정보 상가건물 임대차 권리금 보호
• 국토교통부 상가건물 임대차 권리금 표준계약서 서식 및 해설서