상가 퇴거 시 원상복구의 법적 범위와 임대차 보증금 분쟁 예방 실무

검토 기준: 2026년 7월 15일 현재 시행 법령

최종 수정: 2026년 7월 15일

[핵심 요약]

• 상가 임대차가 종료되면 임차인은 자신이 설치하거나 변경한 부분을 철거하거나 임대차 개시 당시의 상태로 복구하는 것이 원칙입니다. 다만 이전 임차인의 영업과 시설, 임차인 지위를 포괄적으로 승계한 경우에는 전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복 책임이 인정될 수 있습니다.
• 권리금을 지급했다는 사정만으로 원상회복의무가 당연히 승계되는 것은 아니며, 영업양수도 계약의 내용과 시설 인수 경위 등을 함께 살펴봐야 합니다.
• 사소한 원상회복 미비를 이유로 임대인이 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않을 수 있습니다.
• 계약 체결 시 복구의 기준 상태를 사진이나 동영상으로 기록하고 특약으로 상가 철거 범위와 책임을 명시해 두는 것이 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

도로변이나 중심 상권에서 영업하다가 점포 이전을 결정할 때 원상회복 범위와 상가 원상복구 비용 문제로 마찰이 발생할 수 있습니다. 상가 임대차 종료 시점의 원상복구 책임과 철거비용 문제는 임대인과 임차인 모두에게 중요한 금전적 이해관계가 걸린 문제입니다.

특히 이전 세입자로부터 시설을 인수하여 권리금을 주고 들어온 상가에서는 원상복구 범위가 더 복잡해질 수 있어, 전 사람이 설치한 인테리어와 시설까지 철거해야 하는지 법리적 기준에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 민법과 대법원 판례가 정의하는 원상복구의 책임 범위와 보증금 반환 관련 분쟁 대처 요령을 객관적으로 정리해 드립니다.

1. 상가 임차인의 원상회복 의무와 법적 정의

민법 제654조와 제615조에 따르면, 임차인이 임대인에게 임차물을 반환할 때는 이를 원상에 회복하여 반환해야 할 의무가 있습니다. 여기서 원상이란 임대차 계약 당시 임차인이 건물을 인도받았을 때의 상태를 의미합니다. 임차인이 영업을 위해 설치한 시설나 임차 기간 중 변경한 부분은 임차인의 비용으로 철거하거나 임대차 개시 당시의 상태로 복구하는 것이 원칙입니다.

다만 세월이 흐름에 따라 발생하는 건물의 노후화나 통상의 손모(자연 마모)까지 임차인이 새것처럼 도배를 해 주거나 보수해 줄 의무는 없습니다. 자연 마모로 인한 가치 감소는 임대인이 수취하는 차임(월세)에 이미 반영되어 있는 것으로 보기 때문입니다.

실무에서는 계약서 특약이 원상복구 범위를 구체적으로 정한 경우가 많습니다. 다만 특약의 문언이 불명확하거나 당사자 사이에 다른 합의가 있었다면 계약 체결 경위와 시설 인수 과정 등을 함께 고려하여 해석하게 됩니다.

2. 권리금 인수 시설의 원상복구 범위 (대법원 판례 기준)

이전 임차인이 설치한 시설이 남아 있는 상가를 인수한 경우에는 임차 당시 상태로 반환하면 된다는 기본 원칙과, 영업 및 임차인 지위의 승계 경위에 따라 기존 시설까지 복구 책임이 인정될 수 있다는 판례를 함께 살펴봐야 합니다.

첫째, 이전 세입자에게 권리금을 지급하지 않고 단순히 시설이 남아 있는 상태에서 새로운 임대차 계약을 체결한 일반적인 경우입니다. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결에 따르면, 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복 의무가 있다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 그것은 자신이 개설한 시설에 한합니다. 즉, 임차인은 전 임차인이 설치한 시설까지 철거하여 원래의 상태로 돌려놓을 의무는 없으며, 자신이 임차목적물을 인도받았을 당시의 상태로 반환하면 됩니다.

둘째, 이전 세입자의 가게를 영업양수도 계약을 통해 포괄적으로 양수하면서 권리금을 지급하고 들어온 경우입니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결에서는 전 임차인의 영업을 포괄적으로 승계하여 동일한 영업을 계속한 임차인은, 임대차 종료 시 전 임차인이 설치한 시설물까지 철거하여 원래의 상태로 되돌려놓을 의무가 승계된다고 판시하였습니다. 대법원은 전 임차인의 영업과 시설, 임차인 지위를 포괄적으로 승계해 동일한 영업을 계속한 구체적인 사안에서 전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 책임을 인정하였습니다. 다만 권리금을 지급했다는 사실만으로 같은 결론이 내려지는 것은 아니며, 계약 내용과 영업·시설의 승계 경위 등을 함께 살펴봐야 합니다.

따라서 권리금을 지급하고 기존 영업시설을 인수한 경우에도 원상회복 범위가 자동으로 결정되는 것은 아닙니다. 영업양수도계약서와 임대차계약서의 내용, 기존 시설의 인수 방식, 동일 영업의 계속 여부 등을 확인해야 합니다.

3. 사소한 원상복구 미비와 보증금 반환의 관계

상가 임대차 종료 시점에 사소한 철거 미비를 이유로 임대인이 보증금 반환 의무 전체를 지체하는 상황이 있습니다. 임대인은 원상복구 의무와 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음을 주장하며 보증금의 일부도 반환하지 않겠다고 항변하는 사례가 있습니다.

하지만 법원은 이러한 임대인의 행위에 대해 일정한 제한을 두고 있습니다. 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결에 따르면, 임차인의 원상회복 미이행 부분이 보증금 규모에 비해 현저히 경미한 경우 이를 이유로 보증금 전액 반환을 거부하는 동시이행 항변은 신의칙에 반하여 허용되지 않을 수 있습니다.

예를 들어 임대인이 보증금 반환을 지체한 것으로 인정되면 법정이율에 따른 지연손해금이 발생할 수 있습니다. 소송이 제기된 경우에는 소장 부본이 송달된 다음 날 이후 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용될 수 있으나, 채무자가 다투는 것이 타당하다고 인정되는 기간에는 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

4. 상가 퇴거 시 원상복구 갈등 예방 대책

상가 임대차 계약 종료 시 불필요한 분쟁과 상가 철거비용 손실을 방지하려면 계약 시작 시점과 계약 종료 시점에 실무적인 안전장치를 갖추는 것이 유용합니다.

효과적인 예방법은 최초 입점 당시의 현장 기록입니다. 계약을 맺고 건물을 인도받은 첫날, 상가 내부의 전반적인 상태를 동영상과 사진으로 세부적으로 촬영하여 보관해야 합니다. 이 기록은 나중에 복구 범위의 기준에 관해 분쟁이 일어날 때 사실관계를 증명하는 유용한 자료가 됩니다.

또한 임대차 계약서 특약 사항에 원상복구의 기준점을 문장으로 명확히 합의해 두는 것이 좋습니다. 예를 들어 임대차 종료 시 원상복구는 계약 개시 당시의 현 시설 상태를 기준으로 한다거나, 이전 임차인이 설치한 특정 시설물은 철거 의무에서 제외한다는 취지의 구체적인 특약을 기재해 두면 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

5. 원상복구 분쟁 예방 핵심 체크리스트

6. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 임대인이 건물 전체 리모델링을 하겠다면서 전부 철거해 달라고 요구하는데 응해야 하나요?

A1. 임대인이 건물 철거나 전면 리모델링을 계획하고 있다는 사정만으로 임차인의 원상회복의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 다만 임대인의 공사계획과 임차인이 복구하지 않은 부분이 중복되는 경우에는 실제로 별도의 복구비용이나 손해가 발생했는지 확인할 필요가 있습니다. 임대인이 청구할 수 있는 금액은 철거계획의 구체성, 실제 공사 범위, 추가 비용 발생 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

Q2. 임차인이 원상복구 공사를 미루면 임대인은 공사가 끝날 때까지의 월세를 계속 공제할 수 있나요?

A2. 임차인이 목적물을 반환했지만 원상회복의무 일부를 이행하지 않은 경우, 임대인이 언제까지나 차임 상당의 손해를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 90다카12035 판결에 따르면, 미복구 상태와 실제 사용 제한의 정도, 임대인이 직접 공사를 완료할 수 있었던 기간 등을 고려해 손해배상 기간이 정해질 수 있습니다.

Q3. 미세한 흠집이나 얼룩 등 사소한 파손도 무조건 다 원상복구 대상인가요?

A3. 통상적인 사용으로 생긴 미세한 흠집이나 자연적인 노후화는 원칙적으로 임차인의 원상회복 대상에 포함되지 않습니다. 다만 임차인의 고의·과실, 관리 소홀 또는 통상적인 사용 범위를 벗어난 행위로 발생한 훼손은 복구 책임이 인정될 수 있습니다.

이 글은 2026년 7월 15일 현재 시행 법령 및 대법원 판례를 기준으로 작성된 상가 원상복구 및 상가 보증금 반환에 관한 일반 안내입니다. 개별 계약서의 합의 내용과 인수 경위 등에 따라 책임 범위의 최종 판단은 달라질 수 있습니다.

주요 참고 법령 및 자료

• 대한민국 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
• 대한민국 민법 제654조 (준용규정)
• 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결
• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
• 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결